안녕하세요? 법무법인 율해입니다.

계약 기간은 끝났는데 세입자가 나가지 않습니다. 차임은 몇 달째 밀려 있고 연락도 잘 닿지 않습니다. 이럴 때 건물을 돌려받기 위해 제기하는 소송이 명도소송입니다.

저희는 부산지방법원 바로 앞에서 부동산 집행 사건을 다루고 있습니다. 오늘은 이 절차가 어떤 순서로 진행되는지, 비용이 어디에서 발생하는지, 그리고 경매로 낙찰받은 분들이 가장 많이 혼동하는 인도명령과의 차이를 실무 기준으로 말씀드리겠습니다.

순서를 한 단계라도 건너뛰면 판결을 받고도 집행을 못 하는 일이 생깁니다. 그 지점을 중심으로 정리하겠습니다.

단서가 중요합니다. 상대에게 점유할 권리가 남아 있으면 반환을 거부할 수 있습니다. 그래서 이 소송은 순서상 점유할 권리를 먼저 없애는 일부터 시작합니다. 임대차라면 계약이 적법하게 해지되어야 한다는 뜻입니다.

해지가 부실하면 소송 전체가 흔들립니다. 실제로 다투는 사건의 상당수가 본안이 아니라 이 입구에서 갈립니다.

일반 건물은 2기, 상가는 3기입니다. 상가에서 2기 연체만으로 해지를 통보했다가 해지가 무효로 판단되면, 그 뒤에 쌓아 올린 절차가 전부 무너집니다.

연체 사실은 말이 아니라 계좌 내역으로 남겨두시는 편이 안전합니다. 해지 통보도 내용증명으로 날짜를 확정해 두어야 나중에 다투지 않습니다.

여기서 말하는 현상 변경이 바로 점유자가 바뀌는 상황입니다. 소송 중에 세입자가 가게를 다른 사람에게 넘기거나 전차인을 들이면, 어렵게 받은 판결문에 적힌 피고와 실제로 안에 있는 사람이 달라집니다. 그 판결로는 집행할 수 없습니다.

점유이전금지가처분을 먼저 집행해 두면 점유자가 바뀌어도 승계집행문을 받아 그대로 집행할 수 있습니다. 명도소송에서 이 가처분을 거의 항상 함께 내는 이유가 여기 있습니다.

비용을 아끼려고 이 단계를 건너뛰었다가, 판결을 받은 뒤 안에 다른 사람이 들어와 있어 처음부터 다시 시작하는 경우를 실무에서 봅니다.

보증금을 그대로 쥔 채 나가라고만 해서는 원하는 형태의 판결이 나오지 않습니다. 실제 주문은 "…을 지급받음과 동시에 건물을 인도하라"는 상환이행 형태가 됩니다.

그래서 이 소송의 실질은 얼마를 공제할 수 있는지의 싸움이 되는 경우가 많습니다. 연체 차임, 미납 관리비, 원상회복에 든 비용을 자료로 정리해 두신 분과 그렇지 않은 분의 결과는 다르게 나옵니다.

인도명령은 변론 없이 서류 심리만으로 결정이 나옵니다. 소송보다 훨씬 빠르고 비용도 적습니다.

문제는 기간입니다. 잔금을 낸 날부터 6개월이 지나면 같은 상대라도 인도명령을 쓸 수 없고, 처음부터 명도소송을 제기해야 합니다. 낙찰 후 이사비 협의를 길게 끌다가 이 기간을 넘기는 사례가 적지 않습니다.

또 하나, 같은 조 단서는 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람을 인도명령 대상에서 제외합니다. 대항력 있는 임차인이 대표적입니다. 이 판단을 잘못하면 신청이 받아들여지지 않고 시간만 흘러갑니다.

명도소송의 흐름은 해지 통보, 점유이전금지가처분 신청과 집행, 소장 접수, 변론, 판결, 강제집행 신청, 계고, 집행 순입니다.

판결이 나왔다고 바로 문을 열 수 있는 것은 아닙니다. 강제집행을 신청하면 집행관이 먼저 계고를 하고, 그래도 비우지 않으면 집행일에 짐을 들어냅니다. 남은 짐은 창고에 보관하며 그 보관료도 일단 신청한 쪽이 냅니다.

걸리는 시간은 사건마다 다릅니다. 상대가 다투지 않는 사건과, 유익비나 권리금을 주장하며 맞서는 사건은 소요 기간이 크게 차이 납니다.

명도소송에 드는 돈은 크게 세 군데에서 나옵니다.

첫째, 소송 비용. 인지대와 송달료입니다. 인지대는 소가를 기준으로 정해지고, 소가는 건물 가액을 바탕으로 산정합니다.

둘째, 가처분 비용. 신청 비용과 담보가 듭니다. 담보는 현금 공탁 대신 보증보험증권으로 대신하는 경우가 많습니다.

셋째, 집행 비용. 집행관 수수료, 노무비, 짐 보관료입니다. 면적과 짐의 양에 따라 달라지며, 실무에서는 이 항목이 앞의 둘보다 크게 나오기도 합니다.

집행 비용과 밀린 차임은 상대방에게 청구할 수 있지만, 상대에게 재산이 없으면 회수는 별개의 문제입니다. 처음부터 보증금 안에서 정리되도록 설계하는 편이 현실적입니다.

명도소송은 논리 싸움이기 전에 순서 싸움입니다.

해지가 적법해야 소송이 서고, 가처분을 빠뜨리면 판결이 헛돌 수 있으며, 보증금이 남아 있다면 공제 자료가 결과를 가릅니다. 경매로 받은 부동산이라면 6개월이라는 기한이 따로 있습니다.

지금 어느 단계에 계신지에 따라 다음에 낼 서류가 달라집니다. 임대차계약서, 차임 입금 내역, 내용증명, 등기부등본만 있어도 방향은 잡을 수 있습니다.