안녕하세요? 법무법인 율해입니다.

계약이 끝났는데 전세보증금을 돌려받지 못하면, 가장 먼저 드는 생각이 "이건 전세사기니까 형사로 고소하면 되지 않나"입니다.

그런데 실제로는 보증금을 못 받았다는 사실만으로 곧바로 사기죄가 성립하지는 않습니다. 형사와 민사가 갈리는 지점이 분명히 있기 때문입니다. 오늘은 전세사기를 사기죄로 고소하려 할 때 무엇이 필요한지, 어디까지가 형사이고 어디부터가 민사인지를 정리하겠습니다.

핵심부터 말씀드리면, 사기죄는 "처음부터 속였는가"의 문제입니다. 단순히 결과적으로 돈을 돌려주지 못한 것과, 애초에 돌려줄 생각·능력이 없으면서 계약한 것은 법적으로 전혀 다릅니다.

여기서 "기망"이 열쇠입니다. 집주인이 보증금을 돌려줄 의사와 능력이 있었는데 이후 사정이 나빠져 반환이 늦어진 것이라면 이는 원칙적으로 민사상 채무불이행의 문제입니다. 반대로 계약 당시 이미 돌려줄 수 없는 상태였음을 숨기고 임차인을 속였다면 사기죄의 영역으로 들어갑니다.

전세사기가 사기죄로 인정되려면 네 가지가 이어져야 합니다. 집주인의 기망행위, 그로 인한 임차인의 착오, 착오에 따른 보증금 교부, 그리고 집주인의 편취 고의입니다. 이 중 하나라도 끊기면 사기죄로 보기 어렵습니다.

가장 다투어지는 부분은 마지막 "편취 고의"입니다. 속일 마음이 있었는지는 본인이 인정하지 않는 이상 말로는 확인되지 않습니다. 그래서 계약 전후의 재력과 환경, 거래가 실제로 이행된 과정 같은 객관적인 사정을 종합해 따집니다. 집주인의 해명이 아니라 남아 있는 사실관계로 판단한다는 뜻입니다.

즉 "속일 마음이 있었다"는 것은 집주인의 말이 아니라, 계약 전후의 재산 상태와 정황이라는 객관적 사정으로 따진다는 것입니다.

사기죄인지 아닌지를 가르는 기준 시점은 보증금을 돌려주지 못한 때가 아니라 계약을 맺은 그 시점입니다.

빌릴 당시에는 갚을 의사와 능력이 있었는데 그 뒤 사정이 나빠져 갚지 못한 것이라면, 이는 민사상 채무불이행이지 형사상 사기죄가 되지는 않습니다. 전세보증금도 같은 구조로 봅니다.

계약 당시 반환 의사와 능력이 있었는지가 형사와 민사를 가르는 실질적인 분수령이 됩니다. 그래서 고소를 준비할 때는 계약 시점의 집주인 상태를 보여주는 자료가 중요합니다. 등기부상 근저당이 언제 얼마나 설정됐는지, 계약 무렵 같은 건물에서 다른 임대차가 어떤 조건으로 이루어졌는지, 국세와 지방세 체납이 있었는지 같은 자료가 여기에 해당합니다. 계약 당시 이미 보증금을 돌려줄 수 없는 상태였다는 점이 드러나는 자료일수록 무게가 있습니다.

계약 당시 이미 돌려줄 수 없는 상태였는지는 다음과 같은 객관적 사정으로 드러나는 경우가 많습니다. 보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 집값을 넘어서는 이른바 깡통전세임을 알고도 이를 숨긴 경우, 이미 여러 세입자에게 반환하지 못하고 있으면서 새 계약을 받은 경우, 명의만 빌려준 이른바 바지 임대인을 내세운 경우 등입니다.

이런 사정들이 계약 시점에 존재했고 집주인이 이를 알았다면, 앞서 본 객관적 사정에 해당해 편취 고의가 인정될 여지가 커집니다. 반대로 이런 사정이 계약 이후에 생겼다면 판단이 달라질 수 있습니다.

한 가지 오해를 바로잡을 필요가 있습니다. 사기죄로 처벌이 이루어진다고 해서 보증금이 자동으로 돌아오는 것은 아닙니다. 형사절차는 처벌을 다투는 절차이고, 보증금 자체는 보증금반환청구 소송 등 민사절차로 되찾아야 합니다.

그래서 실무에서는 임차권등기명령으로 대항력을 지키고, 보증금반환청구와 강제집행을 통해 회수를 진행하면서, 사안에 따라 형사고소를 함께 검토하는 방식으로 두 절차를 나누어 진행합니다. 어느 쪽을 먼저, 어떻게 배치할지는 사건마다 다릅니다.

전세사기를 사기죄로 고소하려면 첫째 계약 당시 집주인에게 반환 의사·능력이 없었는지를 보여주는 자료를 모으고, 둘째 기망·착오·교부·편취 고의라는 요건이 이어지는지 검토하며, 셋째 보증금 회수를 위한 민사절차를 형사와 나누어 준비하는 것이 순서입니다.